Dos jóvenes profesionales del rubro inmobiliario de Miramar, Diego O’Farrell (O’Farrell Propiedades) y Héctor Lezcano (Lezcano Bienes Inmuebles), conversaron con “El Argentino” para analizar cómo se perfila la próxima temporada de verano en General Alvarado.
Coincidieron en que las consultas comenzaron a fines de agosto, con fuerte demanda en departamentos frente al mar y casas amplias para familias numerosas. Además, destacaron que la incertidumbre económica y el clima electoral retrasan las reservas, aunque mantienen expectativas positivas respecto al nivel de ocupación.
– ¿Cómo vienen las consultas y reservas para esta temporada en comparación con el año pasado? ¿Se nota un movimiento temprano de turistas buscando alquileres?
Héctor: Las consultas comenzaron desde fines de agosto, sobre todo de turistas que ya habían alquilado en años anteriores y buscaban asegurarse nuevamente la misma propiedad. Esa fidelidad ayuda porque conocen el lugar y confían en la atención. Lo que más se notó fue la intención de cerrar rápido un valor “razonable”, antes de que la inestabilidad económica impactara en los precios. Durante septiembre, sin embargo, hubo algunos altibajos: las elecciones y los movimientos bruscos del dólar generaron cierta cautela en los turistas, que suelen esperar a ver cómo evoluciona la situación antes de concretar la reserva.
Diego: En nuestro caso, las consultas también comenzaron en agosto. Hay movimiento, pero se concentra principalmente en unidades frente al mar dentro de edificios nuevos o reciclados, que ofrecen un plus en comodidades y servicios. Además, tienen buena demanda las casas grandes, generalmente pertenecientes a familias de Miramar, que están bien equipadas y resultan ideales para grupos de seis, siete u ocho personas.
– ¿Qué tipo de propiedades son las más demandadas?
Héctor: La mayor parte de las consultas apunta a departamentos de 1, 2 y 3 ambientes ubicados a pocas cuadras de la playa y de la peatonal. La cercanía a estos dos puntos sigue siendo determinante. Las zonas 1 y 4 son las más buscadas porque combinan buena ubicación, accesibilidad y comodidades.
Diego: Lo más buscado son los departamentos de 3, 4 y 5 ambientes frente al mar, que permiten mayor comodidad, y las casas grandes en las que pueden alojarse hasta dos familias juntas.
– ¿Hubo variaciones importantes en los valores de alquiler respecto a la temporada anterior? ¿Se está ofreciendo más flexibilidad en las formas de pago o en la duración de las estadías?
Héctor: En comparación con la temporada pasada no hubo grandes variaciones. El incremento fue moderado, entre un 15% y un 20% en dólares como máximo. El esquema de pago más común es reservar con un 50% convertido en pesos al momento de la contratación, y abonar el saldo en dólares al llegar. Esa modalidad da previsibilidad tanto al propietario como al inquilino. En cuanto a la flexibilidad, se observa más apertura a estadías más cortas, sobre todo en enero, que antes solían reservarse casi exclusivamente por quincena o mes completo.
Diego: Sí, hubo un incremento en los valores de entre un 10% y un 20% en dólares. Hoy por hoy la mayoría de las operaciones se manejan en dólares. El público que paga en pesos suele aparecer más sobre la fecha de las vacaciones, en diciembre o incluso con “valija en mano”. En cuanto a la forma de pago, trabajamos generalmente con un 20% o 30% de seña y el resto al ingreso. Se podría pedir hasta un 50%, pero a veces se complican las transferencias en moneda extranjera.
– ¿Qué expectativas tienen para la temporada en cuanto a nivel de ocupación?
Héctor: Siempre mantenemos una mirada optimista. La expectativa es alcanzar un nivel de ocupación cercano al 85 o 90%, lo cual sería muy positivo en el contexto actual. La gente sigue teniendo ganas de viajar y descansar, aunque Brasil aparece como un competidor muy fuerte en términos de precios.
Diego: Hoy estamos alrededor de un 50% por debajo en cantidad de reservas en comparación con el año pasado. En 2023 los alquileres empezaron a cerrarse desde junio y hubo un buen movimiento hasta el fin de semana largo de octubre; después se frenó un poco. Este año las reservas arrancaron recién a fines de agosto y, hasta ahora, se alquila lo que está frente al mar y las casas grandes. La demora tiene que ver con las elecciones y la incertidumbre económica: la gente espera hasta último momento para decidir. Supongo que después de octubre habrá un repunte y se moverá más el resto de la oferta.
-Este año se observó un aumento en la oferta de alquileres anuales, ¿eso impactó en la disponibilidad de alquileres temporarios?
Héctor: Sí hubo un incremento en propiedades destinadas a alquiler anual, pero en nuestro caso no afectó demasiado la oferta de alquileres de verano. El propietario que apuesta a la temporada suele mantener esa modalidad porque sabe que puede obtener un ingreso importante en pocos meses.
Diego: Coincido. Hubo un aumento notorio en la cantidad de alquileres anuales, mucho mayor al de años anteriores. Sin embargo, esto no afecta de manera directa a la temporada porque Miramar cuenta con una amplia cantidad de plazas destinadas exclusivamente al turismo.
-Según tu punto de vista, ¿cómo se prepara General Alvarado para recibir a los turistas?
Héctor: Creo que tenemos que seguir trabajando en varios aspectos. Hay cuestiones básicas como el mantenimiento de calles, la limpieza y los espacios verdes, que hacen a la primera impresión de quienes nos visitan. También es importante sumar más propuestas culturales, recreativas y deportivas que apunten a nuestro perfil de turismo familiar.
Lezcano Bienes Inmuebles: Calle 19 Nº 956 @lezcanoinmobiliaria
O’Farrell Propiedades: Calle 23 Nº 631 @ofarrellpropiedades
